Robbart Valk is adjunct directeur commercieel vastgoed bij WPX-partner AM. Op de WorkPlace Xperience geeft hij op 29 maart van 14.00 tot 14.30 samen met Annelou de Groot van de International Workplace Group de presentatie Reinventing the office.
Voordat Valk ingaat op de inhoud van het concept Reinventing the office, dat AM in oktober 2021 op de PROVADA lanceerde, licht hij eerst de rolverdeling toe van de presentatie die op 29 maart van 14.00 tot 14.30 op het hoofdpodium te zien zal zijn. Bij die presentatie trapt Valk af, waarna De Groot het stokje overneemt. Het duurzame kantoorgebouw Helix op de stationslocatie van Leidsche Rijn Centrum speelt daarbij een belangrijke rol. Valk: “Als ontwikkelaar hebben wij met AM het casco gebouw inclusief afwerking van de algemene ruimte zoals receptie en bedrijfsrestaurant en algemene vergaderruimte plug and play opgeleverd aan de gebruikers en aan eigenaar Principal. IWG is een van de gebruikers van het gebouw en verzorgt na de oplevering vervolgens de complete inrichting. Die twee processen moeten goed op elkaar aansluiten. Daarom hebben wij ervoor gezorgd dat het gebouw voorzien is van de techniek die zowel qua niveau als qua flexibiliteit het mogelijk maakt het voor welke gebruiker dan ook in te richten. Want een operator van een coworking-concept zoals IWG heeft een andere invulling van het kantoor als Cushman & Wakefield, die op de verdieping erboven zit, en Dyade, 2AT en Noordhoff die er ook gevestigd zijn.” Ook de indelingsflexibiliteit van de installaties is toegenomen. “Vroeger was dat in gebouwen standaard 3,60 meter. Nu is dat 1,80 meter.”
Het idee voor ‘Reinventing the office’ ontstond al voor corona. Valk: “We hadden als AM geen pandemie nodig om het kantoor opnieuw uit te vinden. Met de gebruikers als uitgangspunt maken wij gedurfde keuzes op het gebied van vormgeving, techniek en gezondheid. We blijven vernieuwen. Met de bouw van Helix, waarin we het hebben toegepast, zijn we al voor de pandemie begonnen en het gebouw is ook tijdens de pandemie, in mei 2021, opgeleverd. Het concept bleek zo aan te slaan, dat we al tijdens de pandemie het gebouw hebben kunnen verhuren aan een zestal gebruikers.”
Duurzaamheid en gezondheid
Bij de ontwikkeling van het concept ‘Reinventing the office’ spelen de volgende begrippen een centrale rol: duurzaamheid, gezondheid en welzijn. “Bij duurzaamheid zag je dat zo’n tien jaar geleden dat er organisaties kwamen met gebouwen met duurzaamheidsscores zoals BREEAM. Daarbij waren er verschillende niveaus en je zag de ambities toenemen. In het begin was BREEAM Good en Very Good al heel aardig en Excellent heel bijzonder, nu is het al zo dat als je de wet- en regelgeving in de bouw volgt je al op Excellent uitkomt en dus worden de gebouwen inmiddels naar een Outstanding niveau getild.”
Die toegenomen duurzaamheidsambities zijn een stap naar waar het werkelijk om draait, de gezondheid, en de daarbij horende WELL-certificering. En ook daar liep AM voorop. “AM wil gezond en efficiënt werken stimuleren. Onze gebouwen zetten de gebruikers aan tot dynamiek: bewegen en ontmoeten en verbinden. In 2018 hebben we samen met CBRE Global Investors het WTC Utrecht ontwikkeld naast het centraal station. Dat gebouw is na oplevering WELL gecertificeerd. Wij zagen namelijk in dat WELL de toekomst is. Het gaat namelijk niet meer om de duurzaamheid van de stenen, maar om de gezondheid van de mensen die van het gebouw gebruik maken.”
Eigen kantoor
Met als motto ‘Practice what you preach’ besloot AM vervolgens ook het eigen kantoor, gevestigd op Bedrijvengebied Papendorp in Leidsche Rijn, onderhanden te nemen. “ Als het gaat om gezondheid en welzijn van gebouwgebruikers, dan is WELL de nieuwe norm. Bij de ontwikkeling van onze nieuwe gebouwen doen we altijd de WELL Core & Shell certificering, zodat de basis van het gebouw goed is. Als we echter de WELL In Use certificering willen, moet de gebruiker, die het ‘inbouwpakket’ doet, die lijn voortzetten. Dat gold dus ook voor ons, bestaande, kantoor.”
Het betekende dat er de nodige aanpassingen kwamen. En dat gaat soms best ver, legt Valk uit aan de hand van een voorbeeld: “Suikerhoudende dranken zoals ‘gewone’ cola, mogen volgens de WELL-certificering alleen nog in kleine blikjes en niet in 33 cc blikjes, want dat is teveel suiker in één keer.” Ook beweging heeft een prominentere plaats gekregen: “We faciliteren nu een aantal keren per week na werktijd yoga in het gebouw.”
De ervaringen met eerst het WTC, vervolgens het eigen kantoor en tenslotte Helix, laten allemaal zien, zegt Valk, dat AM al langer bezig was met de gedachtenvorming rond ‘Reinventing the office’. “Uiteindelijk draait het er daarbij om de gebruikers van onze kantoren te faciliteren. In onze visie wordt functionaliteit van een werkomgeving namelijk in de eerste plaats bepaald door de beleving van de gebruikers. Nu we switchen naar hybride werkvormen, biedt de ‘reinvented office’ van AM vitale meerwaarde. Wij zien het kantoor als ontmoetingspunt, inspiratiehonk en ankerplaats waar je met anderen, nieuwe energie opdoet.”
Aanpassingen in het gebruik
De pandemie en de opkomst van hybride werken heeft geleid tot nog verdere aanpassingen van het eigen AM-kantoor. Valk: “AM wil gezond en efficiënt werken stimuleren. Ons kantoor en de kantoren die wij ontwikkelen zetten de gebruikers aan tot dynamiek: bewegen en ontmoeten en verbinden. Zo kun je na de herinrichting straks de hele dag terecht in het bedrijfsrestaurant om er zaken te nuttigen. Ook komen er hoge en lage zitplekken zodat het bedrijfsrestaurant meer als break-out ruimte gebruikt kan worden. Dit voorbeeld laat ook de kwaliteit van het gebouw zien: het is namelijk door zijn opzet en de toegepaste techniek in staat om flexibel een ander gebruik te accommoderen zonder dat je de hele boel overhoop hoeft te halen.”
Het laat ook de doorontwikkeling van het concept ‘Reinventing the office’ zien. Daar waar het voor de pandemie vooral bedoeld was om naast duurzaamheid gezondheid een belangrijke plaats te geven heeft de pandemie en de opkomst van hybride werken ervoor gezorgd dat flexibiliteit ook een steeds prominentere plaats heeft gekregen. “Wij zien de mensen als het grootste kapitaal van een organisatie. Geen individuele zweetkamertjes, maar fijne ontmoetingsplekken. Maar ook plaatsen waar je geconcentreerd kunt werken. En ruimte voor ontspanning tussendoor. Flexibiliteit van het gebouw met daarin uitgekiende klimaatbeheersing en aangename verlichting. Die flexibiliteit maakt het namelijk mogelijk om het gebouw aan te passen aan de veranderende behoeften van gebruikers. De uitgestrekte vloervelden in onze gebouwen zijn zo ontworpen dat zij flexibel kunnen worden ingedeeld en veranderd. Er kan probleemloos worden geschakeld naar andere functies: van werkruimte naar vergaderzaal of ontmoetingsruimte. De installatietechniek is hier volledig op voorbereid, zodat verlichting, luchtzuivering en elektronische aansluitingen ook in de gewijzigde opzet optimaal zijn. En om in te spelen op de verschillende behoeften van gebruikers.”
Valk ziet nog een andere trend die van belang is bij het concept ‘Reinventing the office’: het toegenomen belang van de techniek. “Daar waar techniek voorheen globaal 30 procent was tegenover de 70 procent van de bouwkundige kosten maken we tegenwoordig smart buildings waarbij de investeringen voor beide delen globaal allebei de helft zijn.”
In het paradepaardje van ‘Reinventing the office’, Helix, zitten ondanks de diversiteit aan gebruikers, wel een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Valk: “Er is een bedrijfsrestaurant waarvan alle huurders gebruik kunnen maken. Ook is er een vergadercentrum, dat via IWG door iedereen geboekt kan worden. In die zin is Helix als multitenant-gebouw anders als andere multitenant-gebouwen uit het verleden waar iedereen toch vaak zijn eigen ding bleef doen en er weinig onderlinge interactie was. Bij Helix stimuleren de gezamenlijke voorzieningen die interactie juist.”
Deze opzet waarbij AM als ontwikkelaar allerlei faciliteiten aan de voorkant voor zijn rekening neemt zorgt ervoor dat de huurder een iets hogere huurprijs betaald, omdat de voorzieningen erin verdisconteerd zijn. Valk wijst ook op een voordeel: “De huurder heeft daarna allerlei operationele kosten niet meer.”
Vooruitblik
Als projectontwikkelaar wil AM anticiperen op de toekomstige behoeften van de gebruiker, lees: de huurder. Valk: “Als je terugkijkt naar de afgelopen jaren zie je dat de kwaliteit van de gebouwen steeds verder is toegenomen. Bouwkundig, maar vooral qua installaties. Een mooi voorbeeld momenteel zijn de koelplafonds, die nu nog vooral worden aangebracht bij het topsegment. De verwachting is echter dat – net als bij andere installaties de afgelopen jaren – ook de koelplafonds steeds meer mainstream zullen worden. Verder zie je dat de installaties en gebouwen niet alleen kwalitatief steeds beter, maar ook steeds smarter worden. AM speelt daarop in met ambitieuze prestatiedoelstellingen en de integratie van Smart Building Technologie in alle projecten. Daarbij gaat het er niet om dat de gebruiker nu al beschikt over allerlei apps, maar wel dat de gebouwen nu al beschikken over een basis aan data, waarmee huurders kunnen bepalen hoe die apps er in de toekomst uit moeten zien.”
In de toekomst voorziet Valk de opkomst van ‘betalen per gebruik’, pay per use. “Je ziet die ontwikkeling al op andere terreinen, neem bijvoorbeeld Mobility As A Service. Ik verwacht dat er straks ook zo naar kantoren en werkplekken zal worden gekeken. Als AM zijn we daar ook al mee bezig. Zo kunnen onze medewerkers bijvoorbeeld overal in het land gebruik maken van de ruimtes in de coworking-kantoren van IWG. Om het ook als businessmodel te ontwikkelen dat we gaan aanbieden, moet er echter nog wel het nodige gebeuren.”
Openingsfoto: Overzicht van de algemene ruimte van Helix met voorzieningen die voor alle gebruikers beschikbaar zijn.
Drie pijlers ‘Reinventing the office’
Het AM-concept ‘Reinventing the office’ rust op drie pijlers: vital environment (gedurfd, groen en gezond), healthy hart (inspiratie en interactie) en powered people (slim samenwerken).
Vital environment
Vital environment betekent gedurfd, groen en gezond, zowel binnen als buiten. Een verrijking voor de omgeving. Een kantoor waar mensen met plezier naartoe komen en graag lang willen blijven. Omdat werkelijk alles klopt: de werkplek, maar ook al die faciliteiten die het leven fijner maken.
Healthy hart
Heatlhy hart bekent inspiratie en interactie. Een interieur dat uitnodigt om de volgende stap te zetten. Om boven jezelf uit te stijgen. Geen verzameling bureaus, maar een podium voor nieuwe werkvormen. Met aandacht voor geestelijk en lichamelijk welzijn. Dynamisch design schept ruimte voor verbinding. Voor energieke interactie met je teamgenoten. Inspireren en geïnspireerd worden. Iedereen voelt: hier gebeurt het. Dit is de toekomst.
Powered people
Powered people staat voor slim samenwerken, vanuit huis of op kantoor. Ga je naar kantoor, dan kies je de werkplek die past bij jouw plan voor de dag. Hier kun jij je beste zelf zijn. Kansen pakken. Ambities verwezenlijken. Knallen. En daarna chillen: het leven te vieren met je collega’s. Mensen krijgen met dit kantoorconcept een professionele basis en een stimulerende werkomgeving.
